Sveti Stefan, nekada malo ribarsko selo nastanjeno porodicama pomoraca i trgovaca, tokom vekova je postao više od mesta na mapi Crne Gore. U 20. veku transformisan je u luksuzni hotel i mondensku destinaciju koja je privlačila evropsku aristokratiju i holivudske zvezde, ali i srpsku finansijsku i političku elitu, uz istovremeno očuvanje autentične arhitekture i istorijskog šarma. Taj spoj tradicije i luksuza učinio je Sveti Stefan jedinstvenim u svetu i obeležjem Crne Gore, stvarajući istovremeno kompleksnu dinamiku između javnog interesa, lokalne zajednice, ali i interesnih grupa.

Sudeći po prošlonedeljnoj najavi tamošnjeg premijera Spajića, nova srpska buržoazija, zajedno sa onima koji su je stvorili, ponovo će moći da puniti plaže jednog od najpoznatijih turističkih lokaliteta u ovom delu Evrope.

Milo Đukanović

Adriatic Properties: ofšor struktura i luksuzni operater

Kompanija Adriatic Properties formalno je zakupac najvrednijih turističkih lokacija na crnogorskom primorju – Svetog Stefana i Miločera. Reč je o aranžmanu zakupa koji je zaključen 2007. godine na period od više decenija, uz obavezu investicija i upravljanja kompleksom.

Iza kompanije stoji složena međunarodna vlasnička struktura registrovana u ofšor jurisdikcijama, što jeste prilično česta praksa u velikim turističkim investicijama. U javno dostupnim podacima i ranijim medijskim izveštajima kao ključna figura navodi se grčki biznismen Petros Statis, povezan sa investicionim fondovima i luksuznim hotelskim projektima u regionu.

Operativno upravljanje povereno je globalnom brendu Aman Resorts, jednom od najprestižnijih imena u segmentu ultra-luksuznog turizma.

Takav model – lokalna imovina kroz zakup, međunarodni kapital i svetski operater – trebalo je da garantuje visok nivo usluge i globalnu vidljivost. U praksi, međutim, otvorio je pitanje ko faktički kontroliše najvredniji deo crnogorske obale.

Ugovor iz doba DPS-a: početak dugoročnih kontroverzi

Ključni aranžman sklopljen je još 2007. godine, u vreme vlasti DPS-a i Mila Đukanovića. Sveti Stefan je tada dat u dugoročni zakup uz očekivanja velikih ulaganja i povratka elitnog turizma.

U početnoj fazi projekat je ispunio deo tih očekivanja – Aman je uspeo da pozicionira Sveti Stefan među najekskluzivnije destinacije sveta. Ipak, ugovor je od početka pratio niz kontroverzi, pre svega zbog nedovoljne transparentnosti i uslova koji su u javnosti često ocenjeni kao povoljni za zakupca.

Posebno su sporni bili režimi korišćenja plaža, pravo na ograničavanje pristupa i mogućnost razvoja dodatnih kapaciteta, uključujući kondo-apartmane na atraktivnim lokacijama poput Kraljičine plaže.

Sveti Stefan/Wikipedia

Mit o „privatizovanom raju“: gde počinje konflikt

Sveti Stefan nije klasičan hotel, već istorijsko naselje povezano sa kopnom i duboko ukorenjeno u lokalni identitet.

Upravo tu nastaje ključni sukob – luksuzni turizam počiva na ekskluzivnosti i privatnosti, dok lokalna zajednica i šira javnost očekuju slobodan pristup obali kao javnom dobru.

Taj konflikt je godinama tinjao, da bi kulminirao 2021. godine, kada su fizičke barijere na plažama postale simbol „otetog prostora“. Rušenje ograda tada nije bilo samo komunalno pitanje, već jasna politička i društvena poruka.

Zašto je Adriatic Properties zatvorio Sveti Stefan

Nakon protesta i uklanjanja ograda, Adriatic Properties je zatvorio kompleks, uz obrazloženje da bez kontrole pristupa ne može da garantuje standard privatnosti koji zahteva Aman brend.

Time je prvi put u modernoj istoriji došlo do potpunog zatvaranja grad-hotela, čime je jedan od najvažnijih turističkih resursa države praktično stavljen van funkcije.

Ovaj potez imao je i jasnu pregovaračku dimenziju – zatvaranjem je demonstrirana ekonomska težina kompleksa i izvršen dodatni pritisak na državu, što je ubrzo dovelo do arbitražnog postupka pred međunarodnim sudom u Londonu, uz procenjeni rizik odštete veći od 100 miliona evra.

Vlada Crne Gore i premijer Milojko Spajić

Sveti Stefan kroz vekove – od tvrđave do globalne scene

Istorija Svetog Stefana dodatno komplikuje čitavu priču. Ostrvo je nastalo u 15. veku kao utvrđenje protiv Osmanlija, a kasnije se razvilo u ribarsko naselje.

U drugoj polovini 20. veka, u vreme Jugoslavije, transformisano je u luksuzni hotel, ali uz očuvanje autentične arhitekture. Upravo ta kombinacija istorijskog nasleđa i ekskluzivnosti učinila ga je jedinstvenim u svetu.

Tokom decenija, Sveti Stefan bio je mesto susreta globalne elite – od političara do filmskih i muzičkih zvezda – čime je stekao status ne samo turističkog, već i simboličkog kapitala Crne Gore.

Između novih uslova i starog modela upravljanja

Dogovor koji sada pravi Vlada Milojka Spajića u osnovi ne menja postojeći model – Adriatic Properties ostaje zakupac, Aman operater, dok država zadržava ulogu partnera sa ograničenim upravljačkim uticajem. Ipak, ima i pozitivnih pomaka.

Prema informacijama iz Vlade Crne Gore, zakupnina Svetog Stefana i HTP Miločer biće povećana sa 1,28 miliona na 1,55 miliona evra za Sveti Stefan, odnosno sa 350.000 na 423 hiljade evra godišnje za HTP Miločer, uz indeksiranje sa inflacijom. Takođe, država će početi da ostvaruje i učešće u profitu u visini od 10 odsto, što predstavlja novinu u finansijskom aranžmanu i dodatnu zaštitu interesa budžeta, ali i da ubire PDV u iznosu od 21%, što po prethodnom ugovoru pod DPS-om nije bio slučaj.

Međutim, ključna i za javnost do kraja nedefinisana pitanja, ostaju ista kao i pre petnaest godina: ko faktički gospodari resursom, ko snosi najveći rizik, i kome pripada najveći deo koristi?

Režim korišćenja plaža i dalje nije precizno javno definisan, ali dosadašnja praksa i poslovni model ukazuju da će pristup građanima verovatno biti ograničen, uz različite režime korišćenja i zone pristupa.

Sve u svemu, malo ili ipak mnogo u datim okolnostima, a nakon svega što je prethodnim ugovorom počinjeno pod vladajućim DPS-om, mišljenja će biti podeljena.

Slučaj koji prevazilazi turizam

Sveti Stefan danas nije samo turistički kompleks, već ogledni primer načina na koji se upravljalo najvredniji resursima u tranzicionim ekonomijama. Dakle, ne samo u Crnoj gori.

U tom modelu prepliću se javni interes, međunarodni kapital i politička moć, dok država često ostaje između potrebe za investicijama i obaveze da zaštiti sopstvenu imovinu.

Ponovno otvaranje može doneti određeni kratkoročni ekonomski dobitak, posebno za lokalnu zajednicu, kao i povratak Svetog Stefana tamo gde mu je odavno i mesto, na mapu luksuznih destinacija. Međutim, suštinsko pitanje ostaje otvoreno – da li je država iz ovog slučaja izašla jača ili je samo stabilizovala model u kojem nad sopstvenim najvrednijim resursom i dalje nema punu kontrolu…