Pokretanjem portala „Svoj na svome“, država je započela novu fazu sređivanja evidencija o objektima izgrađenim van formalnih procedura. Reč je o postupku evidentiranja i upisa u katastarske registre, narodski rečeno – popisu, a koji se u javnosti često pogrešno doživljava kao legalizacija, iako on u ovoj fazi pre svega ima za cilj da se imovina jasno evidentira i poveže sa vlasnicima. A najverovatnije – i sa porezom.

Prva nedelja primene pokazala je da interesovanje građana svakako postoji i da mnogi žele da urede status svojih objekata. Istovremeno, iskustva iz prvih dana otvaraju i niz praktičnih pitanja – koliko sistem može da izdrži ovakav tempo posebno u zadatom roku, ali i kako će biti rešavani određeni složeniji slučajevi, te šta građani mogu da očekuju nakon što završe prvi korak evidentiranja, posebno zato što očekivani drugi korak – legalizacija i upotrebna dozvola kao temelj sigurnosti i za postojeće vlasnike i potencijalne kupce takvih „evidentiranih“ objekata – praktično i ne postoji? Barem ne u dosadašnjim zvaničnim objavama i planovima, s tim u vezi.

Evidentiranje ne i legalizacija

Šta zakon zapravo omogućava, a šta ne

Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima omogućava građanima da objekte koji do sada nisu bili obuhvaćeni potpunim evidencijama upišu u katastar kao postojeće, zajedno sa pravom svojine ili drugim odgovarajućim pravom. Time se stvara jasnija veza između objekta i njegovog vlasnika, što je za mnoge prvi korak ka uređenijem statusu imovine.

Važno je, međutim, imati u vidu da se ovim postupkom ne završavaju/rešavaju sva pitanja vezana za objekat. Evidentiranje se razlikuje od klasične legalizacije i u ovoj fazi ne podrazumeva proveru tehničke ispravnosti, usklađenosti sa planskim dokumentima ili drugih tehničkih aspekata gradnje. Drugim rečima, objekat dobija mesto u evidenciji, a verovatno i poreski broj, ali se druga pitanja ostavljaju za naredne korake.

U tom smislu, zakon predstavlja balans između potrebe države da ima tačne podatke o postojećim nepokretnostima i nastojanja da se građanima omogući jednostavniji ulazak u sistem. Koliko će taj balans doneti dugoročnu sigurnost, zavisiće od toga kako će izgledati naredne faze i da li će one biti jasno i pravovremeno objašnjene građanima.

svojnasvome.gov.rs

Kako funkcioniše portal „Svoj na svome“

Portal svojnavsvojome.gov.rs zamišljen je kao centralna tačka za podnošenje prijava. U tehničkom smislu, platforma je relativno jednostavna, pregledna i dostupna širokom krugu korisnika. Formulari su skraćeni, a dokumentacija svedena na minimum, što je značajno odstupanje od ranijih procedura koje su često obeshrabrivale građane.

U prvim danima rada portal nije beležio ozbiljne tehničke probleme, što ukazuje da je infrastrukturno kvalitetno bio pripremljen za veći broj korisnika. Međutim, funkcionalnost portala ne rešava ključni problem – šta se dešava sa prijavama nakon unosa i da li administracija ima kapacitet da ih obradi u razumnom roku.

Za sada i to ostaje nepoznanica za javnost Srbije, kao i činjenica o višegodišnjem, pa i decenijskom stažu čekanja na legalizaciju velikog broja građana koji su nailazili na pravu „kosmičku crnu rupu“ u institucijama, kako u onim opštinskim tako i u gradskim. Naime, ostaje pitanje da li će ti građani, stotine hiljada njih – i dalje biti žrtva nakaradnog sistema, te opet biti u nekom redu, ovaj put makar i samo za evidentiranje – ali bez prednosti i iza novajlija koji se prvi put prijavljuju?

Legalizajije u Srbiji, prvi zakon, prethodna vlast (parodija)

Brojevi i realnost: može li se evidentirati 4.800.000 objekata

Najviši zvaničnici Republike Srbije su u javnim nastupima naveli da u zemlji postoji oko 4,8 miliona nelegalnih objekata, iako popis iz 2022. prepoznaje oko 3,6 miliona objekata u Srbiji, pa otuda i nije najjasniji izvor najveće konstatovane brojke, tim pre što osnov pomenute tvrdnje nije i naveden. A imamo i „treću“ stranu, NALED, koji u nekim svojim izveštajima iz 2024. navodi cifru od – 2,1 milion nelegalnih objekata u Republici Srbiji.

Međutim, ma koji broj da se uzme kao relevantan okvir, postaje poprilično jasno da je problem višestruko veći od onoga što se može zaključiti iz prve nedelje rada sistema.

Naime, prema prvim javno dostupnim informacijama – za prvih pet dana podneto je približno 135.000 prijava, što znači prosečno između 25.000 i 30.000 dnevno. Iako to deluje impresivno, čak i kada bi se taj tempo odvijao bez ikakvog pada u radu sistema, u zadatom roku do 5.februara 2026, bio bi obuhvaćen tek deo pomenutih nelegalnih objekata, odnosno – svakako manje od 2 miliona prijava. A dosadašnja iskustva sličnih administrativnih akcija pokazuju da interesovanje građana vremenom čak i opada, dok se oni najkomplikovaniji slučajevi obično „čuvaju“ za sam kraj.

Drugim rečima, i uz dobar start, matematika ne ide u prilog ideji da se problem razmera od nekoliko miliona objekata može brzo i lako zatvoriti.

Šta je sa onima koji čekaju više od decenije

Jedno od najosetljivijih pitanja svakako jeste položaj građana koji su zahteve za legalizaciju podnosili još pre deset ili petnaest godina. Ti ljudi su plaćali takse, dostavljali obimnu dokumentaciju i godinama čekali bez odgovora. Što je najgore – i porez, i to na nešto sa čime u kupoprodajnm smislu nisu mogli raspolagati, praktično, zamrznuta imovina bez stvarne upotrebne vrednosti, bez mogućnosti prodaje i bez mogućnotsti dobijanja potrebnih kredita po njenom osnovu i sl.

U međuvremenu su postojali sekretarijati, komisije i posebne službe te gomila plaćenih ljudi u njima, a čiji je zadatak bio da te predmete rešavaju, koji se sada čak i gase. Sa njihovim tempom od samo 40.000 legalizacije godišnje (izvor NALED), o čemu više možete pročitati – ovde , suštinski – legalizacija je bila mrtvo slovo na papiru, imajući u vidu bilo koju od navedenih brojki u vezi sa nelegalno izgrađenim objektima u Srbiji. Neki najverovatnije i nisu dočekali pravdu i sprovođenje donetih zakona.

U praksi, veliki deo tog sistema sveo se na administrativno vođenje evidencija i stalne izmene zakonskog okvira, bez stvarnog pomaka u rešavanju predmeta. Novi zakon sada faktički resetuje stanje i stavlja stare i nove podnosioce u sličan, zapravo – isti početni položaj, što kod dela građana stvara osećaj duboke nepravde.

Pitanje koje se nemeće i u ovom periodu ostaje bez odgovora jeste – čemu je prethodni institucionalni aparat služio, ako se sada priznaje da je potreban potpuno novi model.

Legalizacije u Srbiji, drugi zakon (parodija)

Prednosti sistema koje ne treba zanemariti

Uprkos brojnim dilemama, evidentiranje ima određene prednosti. Građani koji uspešno upišu objekte dobijaju osnov za formalno raspolaganje imovinom, što u praksi može olakšati nasledne postupke, kupoprodaju i pristup finansijskim institucijama.

Važna činjenica koja se često previđa u javnoj raspravi jeste da veliki broj objekata koji danas ulaze u postupak evidentiranja već godinama nije van sistema države. Naprotiv, vlasnici brojnih nelegalizovanih objekata redovno plaćaju porez na imovinu, komunalne naknade i druge lokalne dažbine, često na osnovu rešenja koja su dobijali i pre deset ili više godina.

Time je država još ranije napravila jasnu razliku između fiskalnog interesa i pravnog statusa nepokretnosti. U poreskom smislu, objekti su priznati, popisani i oporezovani, dok su u pravnom smislu ostavljeni bez punog upisa i bez mogućnosti da vlasnici u potpunosti raspolažu svojom imovinom. Ta praksa nije nova niti kratkotrajna, već predstavlja dugogodišnju sistemsku kontradikciju: porez se uredno naplaćuje, ali pravna sigurnost izostaje, čime se šteta naneta građanima pogođenih ovakvom „kombinacijom“ – višestruko uvećava.

U tom svetlu, aktuelno evidentiranje ne predstavlja uvođenje objekata iz potpune sive zone u sistem, već pokušaj da se imovina koja je već fiskalno prepoznata konačno poveže sa katastarskim i pravnim evidencijama. Za veliki broj građana ovo nije početak odnosa sa državom, već nastavak procesa koji je započeo onog trenutka kada su im stigla prva poreska rešenja.

Objekat u izgradnji

Šta građane može čekati posle prve faze

Najveća nepoznanica leži u onome što sledi nakon evidentiranja. Zakon ne zatvara pitanje tehničke ispravnosti, bezbednosti i usklađenosti sa planovima. Upravo tu se krije rizik da će u narednim godinama biti uvedeni dodatni zahtevi, elaborati ili naknade, kako bi se objekti doveli u puni pravni red.

Iskustva drugih zemalja pokazuju da se „druga faza“ često pojavljuje tek kada se završi masovni upis, a tada teret uglavnom pada na građane.

Početak razrešavanja? Svakako „bolje išta nego ništa“- ali nije i kraj

„Svoj na svome“ predstavlja pokušaj da se dugogodišnje pitanje objekata izgrađenih van formalnih procedura uvede u uređen i transparentan sistem.

Prva faza evidentiranja može biti značajan korak ka jasnijim imovinskim odnosima i većoj pravnoj sigurnosti za veliki broj građana koji su decenijama živeli sa otvorenim pitanjima statusa svoje imovine, o čemu više možete pročitati – ovde, ali ostaje pitanje bezbednosti takvih objekata, posebno u funkciji njihovog prometovanja sad kada se mogu vratiti u legalne finansijske tokove. Država to ne bi smela smestiti i ostaviti „na odgovornost vlasnika“.

A da bi ovaj proces u potpunosti ispunio očekivanja, važno je da naredne faze budu jasno objašnjene i postupno sprovedene, uz uvažavanje različitih situacija u kojima se građani nalaze. Iskustva evropskih zemalja pokazuju da ovakvi procesi traže vreme i doslednost, ali i da, kada se sprovode korak po korak, mogu dovesti do trajnih i stabilnih rešenja. Evropski obrazac postoji, a uspeh zavisi od kontinuiteta, jasnih pravila i poverenja između države i građana.